Verkoopverlies?

Geplaatst op 27 januari 2013

In 2012 is meer dan 15 procent van de huizen met verlies verkocht. Volgens onderzoek van het kadaster en de NOS zijn tot en met oktober bijna 14.000 woningen verkocht – veelal van mensen jonger dan 35 jaar – met een gemiddeld verlies van 25.000 euro. Hoe erg is dit?

Stel, een jong echtpaar heeft zijn woning in 2007 gekocht voor 180.000 euro. Zij hebben een aflossingsvrije hypotheek genomen van 200.000 euro met een rente van 5 procent. Voor die extra 20.000 euro hebben ze een aantal zaken aan het huis verbeterd Het stel heeft bij de jaarlijkse belastingaangifte het eigenwoningforfait betaald. De hoogte van het eigenwoningforfait is 0,6 procent van de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en is doorgaans lager dan de feitelijke waarde van de woning. In ons voorbeeld lijkt 160.000 euro een aannemelijke WOZ-waarde. Het echtpaar heeft dan 960 euro per jaar betaald. Stel, ze verkochten de woning in december voor 155.000 euro. In die periode van zestig maanden hebben ze dan – na aftrek belastingen –  25.000 euro rente betaald, houden 45.000 euro hypotheekschuld over en hebben zo’n 5000 euro aan eigenwoningforfait betaald. Dat is in totaal 75.000 euro, oftewel 1250 euro per maand.

Dit voorbeeld toont een aantal zaken aan. Ten eerste zou je niet van een verlies moeten spreken. Je kunt ook zeggen dat het echtpaar voor 1250 euro per maand vijf jaar in een mooi huis heeft gewoond. Wellicht hadden ze dit anders ook aan huur betaald. Ten tweede is het een goede zaak dat het kabinet aflossingsvrije hypotheken gaat verbieden. In het voorbeeld was anders al 25.000 tot 30.000 euro afgelost en was er een kleinere restschuld. Ten derde moet er een oplossing komen voor de restschuld. Indien de woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is gekocht, kan de restschuld worden kwijtgescholden. In de overige gevallen zou de overheid het betaalde eigenwoningforfait kunnen teruggeven en de rente op de restschuld aftrekbaar kunnen maken. Ook zou de geldverstrekker kunnen besluiten (een deel van) de restschuld kwijt te schelden.

Laten we stoppen te zeggen dat huizen met verlies worden verkocht. Maak als woningverkoper bovenstaande rekensom en stel vast welk bedrag per maand je had willen besteden aan wonen. Dan is een lage verkoopprijs veel sneller te accepteren.

Ger Jaarsma
Directievoorzitter Kredietbank Nederland